建商合建分配坪數如何計算????????? - 法律

大家好:
本建案目前參與都市更新.因有合建分配的問題想請教各位相關人員給予答案.謝謝
1/ 此地號本來就在都市更新計畫劃定範圍之規劃內
2/ 距離捷運500公尺範圍內
1.建有一建物他的持份部份為以下內容(四層樓.以下為一層樓的持分)
建物部份:22坪 .
土地有兩筆分為:
商業區 : 4.75坪
住宅區 : 3.95坪
是如何計算出分配的比例與坪數 ? 請分別告知計算方式 . 謝 謝
2.我不想跟建商在一坪.兩坪或任何金錢上的有所爭執.只想在合理範圍內.我要求自身的權利.分配到我所擁有的坪數範圍即可.
3.建商的意思是說每戶的住戶或地主皆有各自的需求.不可能每戶都照單全收.但在合理範圍內大家可詳談.但建商告知參予合建. { 住戶或地主在營造上所需的設計或建材等等所需支付成本並不是完全不用負擔.如果以5/5分.住戶或地主以舊房屋20坪換新房屋20坪是合理的.因為土地持分本來佔了1/4.參予合建時土地持分如果是地上25層樓.地下5層樓.那土地持分雖然縮小變成1/25了.但是住戶或地主已把舊房換新房了.土地持分分攤出去的部份就是成本 } --->此為建商的說法.
4.在簽約時.建商提供履約保證之商業本票與買賣價款前金.建商所提供之商業本票是不是有法律效律
5.汽車停車位為一戶一車位( 有權狀 ) . 但機車停車位為公共的.歸此社區管理中心管理.每月需付管理費且是沒有權狀的.這是合理的ㄇ?當新大樓完工交屋後我每月本來就需負擔管理費.現在又多一ㄍ機車停車位需負擔管理費.那負擔相對也增加了.建商此說法是合理的ㄇ?
Update:
...........
Update 2:
魏經執行長:
您好.謝謝您的答案.順便補充一下我的說明如下:
1.你這是現有的土地跟建物面積，要依商業區及住宅區的基準容積算出可建坪發車位數後再乘以分配比例
因為我不會算.也不知道商業區及住宅區的基準容積的算法.想請教比例是如何算出的?以目前建物與土地持分大致上我所會分到的坪數ㄋ?
2.我想大家都是，所以你的問題？
了解以目前自身應會分得的坪數
Update 3:
3.如果是分配比例，土地持分應該會跟你分配出去的房屋建坪比例相當，現在已經不會有那種土地持分比例跟建物面積比例不等的情形
為何"土地持分應該會跟你分配出去的房屋建坪比例相當"???不懂這ㄍ意思.那我的土地持分只有8坪多.那我所得建坪也只有8坪多ㄇ?
Update 4:
4.我想應該你有聽過人家叫你不要隨便簽本票的事情吧。不過說實在，如果不是拿現金出來，要跑都是有辦法的
建商所提供的內容有一段是寫說"提供履約保證之商業本票與買賣價款前金".本票我知道不可以隨便簽.所以才會請教建商所提供的商業本票是不是具有法律效益.不管目前狀況如何?有現金真的是最實在的.但是不可能完全是現金.一定有一小部份是商業本票.只是比例上分配的問題
Update 5:
5.我覺得這是管委會的事，跟現在你的重點不是很有關係
因為汽車停車位是有權狀的.機車沒有權狀.相對的不會計算在建物權狀中.就不會屬於自己財產名下的.只是在想如果住戶多.機車停車位不足時.到時用抽籤的方式來決定該由誰停.如果抽不到.不就每天在找機車停車位了.
感謝您撥空來解答.謝謝
Update 6:
台北縣蘆洲市
Update 7:
魏經執行長:
您好.目前所知建商資訊如下:
1.參予合建前每一層樓所擁有的持份如下:
建物部份:22坪 .
土地有兩筆分為:
商業區 : 4.75坪
住宅區 : 3.95坪
建商要以:
1/新建物權狀坪數31坪+1車位來談合建(公設比例30%)--->未告知這ㄍ數字是如何計算出來的及商業區與住宅區的分配比例
2/履約保證金開立本票新台幣150萬元整+
簽約時支付買賣價款前金新台幣300萬元整(現金)--->產權完成移轉時付清
3/搬遷補償費:10萬元整.每月房屋補助費:1萬2千元整--->簽約時付清
Update 8:
4/距離捷運500公尺範圍內與停槳......等等獎勵已規劃在新建物權狀31坪內
5/雙方找補以每坪新台幣30萬元整為依據.找補建物面積已不超過10坪為基準
已上是建商所提出的條件.麻煩了謝謝
Update 9:
忘了說建商說要以都市更新為規劃方式.地上20~22層樓.地下5層樓(因為有停獎.所以本大樓住戶以地下3~5層樓為住戶停車位)
Update 10:
1.商業區4.75坪土地，住宅區3.95坪
所以基準容積是4.75*3.2+3.95*2=15.2+7.9=23.1坪--->是如何算出的ㄋ
因為上次告知容積率如下:
蘆洲的住宅區容積率是200%，商業區是320%，所以換算成銷坪大概各是3.2坪跟5.12坪
所以不知 3.2 與 2 是不是 容積率?
銷坪 3.2 坪 與 5.12 坪 是可以代表什麼?
Update 11:
這裡有一個空白是都更獎勵跟其它獎勵及容積移轉不曉得是多少，所以無法推算他的比例或是31坪合理與否
都更獎勵跟其它獎勵及容積移轉 ---> 是依照法定容積計算還是基準容積為計算單位
(基準容積+都更獎勵跟其它獎勵及容積移轉)*銷坪比(約1.6)*分配比例=可分配坪數
分配比例 ---> 有規定一定的比例嗎 ? 還是以基地面積可建造的容積計算的
他的22樓是用什麼構造？SRC或是RC
---> RC
Update 12:
不好意思.我突然想到建商有說一句話 --- > 他說建照起來的新房子 . 不可能所有的營造費用都是建商出的 . 地主也需要出一半所以叫做 5 / 5 分 . 可是我們每戶的地主本來自有的土地持分有8坪多 . (四層樓的舊公寓) 建商以我們的土地去做信託 . 如果建20層樓相對的我們地主的土地持分由原本的 1/ 4 變成 1/ 20 了.雖然由舊屋變成新屋.但是我們的土地持分減少了.營造費用我們又要出一半.總覺得不大合理.這樣建商不就在做無本生意.獎勵容積部分
( 基準容積+都更獎勵跟其它獎勵及容積移轉 ) 都沒有合理的計算方式.真的不知道要如何談起.
Update 13:
最近談合建或是都市更新的建案好多喔!住在三和夜市附近的朋友家中也正巧在談合建.只是他家土地在商業區內.唯一相同點是都接近蘆洲捷運線500公尺內.朋友家更多了一ㄍ優勢點是--->位處於新莊捷運線500公尺內.兩條捷運線間四通發達的交通.帶動了建商來談合建的意願.四層樓的舊公寓超過了30年.狹小的巷弄內的房屋不是自行整修改建.就是放著不動.現在建商來談合建.把她們搞的一ㄍ頭兩ㄍ大.
Update 14:
因為附近的鄰居有的有土地權狀卻沒有建物權狀.有的沒有土地權狀.卻又有建物權狀.但是建商卻說不管是有地權沒建權或是有建權沒地權的權利者.都可以以坪數換坪數.例:30坪換30坪.朋友覺得那他們有地權又有建權.也一樣30坪換30坪.對她們來說根本就不合理(朋友家位處商業區內總地權:40坪.共四層樓.一層樓的地權10坪.建物權狀:接近30坪)
Update 15:
朋友家參予合建案約有1000坪.地上20層樓.地下4層樓.公設比例 30%
建商提供的條件對他們來說到底合不合理ㄋ?我稍微以她們家的權狀算了一下.不知這樣對ㄇ?因為我不是很了解.有算錯的地方請見諒.給予正確的教導.謝謝
合建都更:
10坪 乘以 ( 440%法定容積+440%容積獎勵-捷運500公尺內+220%更新容積獎勵 )
=10坪 乘以 1100% = 110坪
如果與建商55分
110坪 乘以 50% = 55坪
實際坪數
55坪 乘以 銷坪比(約1.6) = 88 坪 --->有這ㄇ多ㄇ? 我好像錯了ㄟ=.=
Update 16:
我只能說我的腦袋真的是......反正一定是錯的.但願有人可以把我的觀念改正過來 . 謝謝 .感恩
Update 17:
對了.他們建商也是寫說是RC構造的
Update 18:
因為我不知道正確日期.那如果是7月1日以後那算法有哪裡不同ㄋ?謝謝
Update 19:
440%容積獎勵-捷運500公尺內這部分就要扣掉了是嗎?謝謝