優先承買權之民426之一與土34之一競合 - 法律

※ 引述《love1stbbt (二代退散)》之銘言：
: 甲乙共有A地，各有應有部分二分之
: 一，二人共同將A地出租與丙，丙建
: 有B屋一棟，其後甲出賣其應有部
: 分，請問乙丙可對甲主張何權利？何
: 者優先？
: 目前可知丙對甲可主張民426之2
: 乙可對甲主張土34之1
: 但何者優先？

您還少了一條：

土地法第 104 條

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房
屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先
後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放
棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得
對抗優先購買權人。


又這邊有一個特殊的實務決議：

68-9.【會議次別】最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議（三）

【會議日期】民國68年04月17日
【相關法條】土地法第34-1、104條（64.07.24）
【解釋文】

　　土地法第一百零四條僅規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，並未限
制承租人對於共有之基地必其共有人全部出售時始得主張優先購買之權，果係如此，則基
地共有人將其應有部分分別或先後出售時，承租人將無法獲得基地所有權，有違土地法第
一百零四條之意旨。故出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同
樣條件優先購買之權，承租人此項優先購買權，且優先於同法第三十四條之一第四項所規
定之他共有人優先承購權。

【參考法條】土地法第104、34-1條（64.07.24）
【資料來源】最高法院民刑事庭會議決議暨全文彙編（90年9月版）上冊第895頁；最高法
院民刑事庭會議決議暨全文彙編（92年9月版）上冊第943頁

【提案】

　　院長交議：出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有無依同樣條
件優先購買之權？有甲、乙兩說：


【討論意見】

【甲說】

　　土地法第一百零四條規定承租人有優先購買基地之權，旨在使基地歸屬房屋所有人獨
有而予利用，以簡代化法律關係。故該法條所稱之出賣基地，應指出賣基地之全部而言，
不包括基地共有人之一出賣其應有部分在內。否則房屋所有人既不能單獨取得全部基地而
予利用，且妨礙基地共有人之優先承購權，即與修正後之土地法精神有所牴觸。

【乙說】

　　土地法第一百零四條僅規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，並未限
制承租人對於共有之基地必其共有人全部出售時始得主張優先購買之權，果係如此，則基
地共有人將其應有部分分別或先後出售時，承租人將無法獲得基地所有權，有違土地法第
一百零四條之意旨。故出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同
樣條件優先購買之權，承租人此項優先購買權，且優先於同法第三十四條之一第四項所規
定之他共有人優先承購權。

　　以上兩說，以何說為當？請公決

【解釋文】採乙說。




基本上土地法是民法的特別法，應該優先適用，就像其34-1會優先適用於民法物權篇。


另外，民法426-2 /土地法104條，因為其違反效力為「不得對抗優先承買人」；而土地
法34-1及民法824條沒規定，印象中就只有損害賠償而已，故通說和實務都認為，前者
為物權效力，後者僅為債權效力，當二者競合時，前者優先適用。


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