公同共有之房子也可以用多數決來出租？ - 法律

這個問題可以論述的部分太多了，我回覆希望來拋磚引玉一下
希望可以激起更多的討論，比較清楚。



「一、公同共有的房子，也可以用多數決來進行出租行為嗎？不需全體

共有人都要同意？」

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行
之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。
前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之
。
共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之
共有人連帶負賠償責任。


「二、如果多數人決定要對這個房子出租，但其實實際上沒有真正出租

，只是要利用租金逼走裡面現在居住的共有人，而該共有人也沒有佔

用到所有的共有物。」


沒用，
出租跟占用共有物的人須給付租金並沒有關係。

這個請求的權利有很多種，建議您找專業律師討論。
（裁判書翻一下，類似情況的各種訴訟請求都有。）


「比如一棟建物有3層，居住在裡面的共有人生活環境只有其中一層，

而「共有人總共也就3人」，所以這樣如何用「租金」來趕走居住

在裡面的共有人？尤其是還牽涉到該共有人還付整棟的水電瓦斯。

除了用「租金」，還有其他手段嗎？」

有很多訴訟手段，但是確定的是跟民法８２０管理共有物的出租沒有直接關係。



「三、共同共有的房子，多數決就可以把房子賣掉或請法院變價分割嗎？

不用經過「所有公同共有人的同意」嗎？

如果是，那到底「公同共有」跟「分別共有（就是每個人擁有持分）」的差別在哪？

只是差在擁有持分，可以偷偷拿去賣掉或貸款？ = =」

公同共有是基於幾項原因才會形成，目前實務上常見的應該是基於未辦繼承」

民法第 828 條
公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。
第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。
公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。

第 829 條
公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。

第 759 條
因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權
者，應經登記，始得處分其物權。

所謂的分別共有則是大家對於自己的權利範圍有處分的權利，所以我們俗稱的持分
如果要處分（買賣）就完全看所有權人的意思，不用偷偷。
只是其實法令規定上，共有人處分共有物，對其他人有通知優先購買權的義務
只是屬於債權效力，目前實務土地登記上都切結形式而已。

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