公寓大廈漏水何謂共同管線? - 法律

※ 引述《phelyl ()》之銘言：
: 事實經過：
: 簡單敘述一下
: 樓下今天發現客廳會漏水 經大樓水電工調查後說是樓上（我們家）的污水排水管漏水
: 明天要到樓下一起會勘
: 根據管理室主管的說法是：本大樓污水排水管漏水 由樓上負責修繕費用
: 該主管說：這種情況無法預防保養 只是遇到了就要維修
: 幸好據說樓下客廳天花板沒有裝潢
(文長部分恕刪)

按公寓大廈管理條例第12條規定
「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或
樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有
權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 」

所述排水管位於專有部分共用壁內，屬規定所謂其內之管線。當因自然
使用損耗時，原則上由共用壁雙方共同分攤費用並無疑義。但若有可歸責事
由，證明是某方造成管線破裂致生漏水，譬如裝潢時管線規劃不當、人為破
壞等等，由該方負擔全部費用。又若對歸責事由有爭議，訴訟時法院會指定
專業機構來鑑定，譬如建築師公會。不過鑑定費不便宜，會發現往往比修繕
費還高。

另一個關於社區規章的問題，應先查明該規章係如何產生？法定名稱叫
「規約」，需經區權會決議才生效力。如果只是管理公司或管委會自行擬定
，非屬規約，故並非所有住戶應共同遵守之事項。

再者，若你所謂的社區規章非經區權會決議，或決議時出席與表決人數
不符法定或規約之約定門檻，可提起確認無效之訴。反之，若決議程序合法
或合乎規約，但你認為決議內容顯失公平，可以於決議後三個月內提起撤銷
決議之訴。
（這一段講的東西其實是很後面的手段了，建議還是好好地溝通一下。其
　實全由樓上負擔也不算不公平，如果妳們社區住戶都遵守那個規章，哪
　天你跟你家樓上的共用壁發生漏水時，不也是由樓上全額負擔修繕費。）

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