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土地法34-1 老房子定地上權的問題 - 法律

Robert avatarRobert · 2016-07-13

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各位鄉民大家晚安~

原PO最近家裡有點土地糾紛，所以來板上求解~

土地及房屋現況大概說明如下：


(1) 多人共同持分老丙建土地420坪，現在60%持分已由A、B、C三人買下!

另有12%持分為附近鄰居D所有，其餘28%持分非常亂，牽扯1~200人!

(2) A、B、C三人本人(或直系親屬)在這塊土地上各有一棟透天厝(屋齡30年)

每戶約占地32坪，這三棟房子有繳房屋稅，但無建物登記(無權狀)


問題(1)：

A、B、C、D合計持分已超過2/3，如4人均同意，可否無償設定3棟透天厝的地上權?

問題(2)：

　　依土地法34-1規定，持分達2/3以上者，可對整塊土地做處分!

如果想把整塊地賣給外人，我知道必須先通知共有人，讓共有人行使行優先購買權!

但如果想把"整塊地"賣給共有人之一呢? 是否只需ABCD四人(持分超過2/3)同意即可?

簡單說，A、B、C、D四人想把整塊地全部賣給A，讓地籍資料可以簡單一點!

之後再來做後續的分配!

因為...最近遇到持有2%持分的人想跟我們獅子大開口! QQ


以上2個問題，煩請板友解惑!





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All Comments

Mason avatarMason2016-07-17
強制分割進入法院後就可以處理
我如果是2%的 我會走分割反制
Harry avatarHarry2016-07-19
走分割反制? 抱歉我不太懂你的意思..>"<
Lydia avatarLydia2016-07-24
無償？可以啊，只是你要賠償其他人的損失而已
Harry avatarHarry2016-07-25
你該不會以為可以為所欲為吧？要不然只要持分過2／3，就
能用各種無償分管或其他方式謀奪少數持分者的權利了…
Ethan avatarEthan2016-07-27
一樣啊，共有是共有整塊土地，包括你們房子下面那部分
Suhail Hany avatarSuhail Hany2016-07-28
人家沒有跟你們要長久以來佔用土地的租金就很不錯了
Kama avatarKama2016-08-01
拆屋還地是不可能的，但是租金（的2%）是你們欠他的
Harry avatarHarry2016-08-03
換句話說，只要做個分管契約，按時付他市價2%的租金…
Puput avatarPuput2016-08-08
如果覺得麻煩就花錢上法院分割，一次解決也是個辦法
畢竟你們四個土地多，大不了就讓法院判花錢買下持分
Doris avatarDoris2016-08-09
賣給共有人就沒有優先承買的問題啊
Jake avatarJake2016-08-13
只是，如果價格不符市價，是可能被要求補償的
Bennie avatarBennie2016-08-17
設定地上權是要付所有權人租金的…設無償還是會被告要求
補償損失，不需要搞這個
Vanessa avatarVanessa2016-08-22
能做的方法太多了，畸零地地主可以耍脾氣說一坪要賣一
億，持分只要其他人持分夠多，最多就是拿到市價而已
Jacob avatarJacob2016-08-23
對方獅子大開口又沒有用，你們找房仲之類的人來鑑價，
該多少就是多少…
Daph Bay avatarDaph Bay2016-08-26
你們用土地不給錢啊…
Kelly avatarKelly2016-08-28
解決方法太多了，找個律師談一下吧，不想花大錢打官司，
幾千塊談話費總該付的起
Ula avatarUla2016-09-02
不能「無償」
Olive avatarOlive2016-09-06
直接案市價賣出比較快，但共有人都可以來買
Joe avatarJoe2016-09-08
還不如訴諸分割,變價拍賣,取得所有權
Ida avatarIda2016-09-11
鑑價不是找房仲，法院會下裁定找鑑價公司 通常一案
約8至12萬的鑑定費用 但此筆可當訴訟費用
Blanche avatarBlanche2016-09-15
你爺爺不處理就是你父親 你父親不處理就是你 你不處理
就是兒孫處理，越拖越慢人越多
Blanche avatarBlanche2016-09-17
沒錢就去貸款.....
Elma avatarElma2016-09-18
你們只要幾個人湊資,到能夠買得下的水準
讓整個持有單純化到四人,就可以分割所需要的持份
Frederica avatarFrederica2016-09-19
畢竟你們現在只持有60% ,卻用了100% 土地
Annie avatarAnnie2016-09-20
用多少不是重點，你用1%也是侵害他人權利，因為那1%裡
面的幾%是別人的…
James avatarJames2016-09-20
這樣可以，訴請分割吧
Hamiltion avatarHamiltion2016-09-21
問題(2) 能賣給共有人之一 但是他不能是同意之人 換句
Rachel avatarRachel2016-09-25
話說 賣給A時 A的同意比例不能算入(103年台上字第2333)
Lily avatarLily2016-09-29
不過 依照土地法34-1執行要點10 共有人出賣其應有部份
Freda avatarFreda2016-09-30
，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部
Necoo avatarNecoo2016-10-01
之優先購買權，均有同一優先權
Kyle avatarKyle2016-10-02
所以說 假如真的很想整合產權的話 結合一下就能用了
Odelette avatarOdelette2016-10-04
不要用34-1，你去訴請裁判分割比較有優勢
Anthony avatarAnthony2016-10-07
1.設定地上權A~D已達土地法34-1第1項持分逾2/3是可以，
但不能無償!因損及其他共有人利益。
Noah avatarNoah2016-10-11
2.C~D可以私下賣給A,因共有人賣給共有人，其他共有人就沒
34-1優先購買權適用。
Blanche avatarBlanche2016-10-12
3.A~D在持分比例面積範圍內使用土地，是基於民法818之應
有部分使用收益，無需理會2%恐嚇 。
Ingrid avatarIngrid2016-10-16
4.因A~C均土地上有建物，裁判分割法官較會以分割建物所在
土地給建物所有之共有人，若因致不公，法官會請建物共有
人補償其他共有人。
Delia avatarDelia2016-10-18
5.A~D可以依民法820第2項多數决方式訂立土地分管契約並地
政登記(建物上土地使用權),其他共有人不同意不影響效力。
其他共有人不服告分管裁定，除分管契約顯失公平，否就A~D
只是將存在已久建物各約定分管土地，告贏似乎也不大!
Skylar DavisLinda avatarSkylar DavisLinda2016-10-20
我是建議第5個方案。