大樓區分所有權人會議決定可否禁止套房經營 - 法律

By Sandy
at 2011-05-19T00:00

Table of Contents

我這是一棟新蓋好的工業住宅，建商於客變時就幫我把格局分割成套房(一戶隔成六間套房)，可是交屋後，部分大樓住戶串連要禁止套房的經營，我想請問：
1. 區分所有權人會議結果、管委會會議結果可否禁止經營套房?
2. 上述會議結果是否可以合法禁止套房租客使用公設(健身房、垃圾收集、圖書室等、電梯)?
3. 上述會議結果是否可以單方面決議對於套房經營者的"戶"增加管理費收取、或以不公平計算方式多收管理費?
4. 針對上述三個議題，上述會議的權限最高到哪裡而不牴觸法律?
5. 管理上述議題的法律參考條文為何?
我很樂意回饋社居、配合社區做適當改善，但是很擔心部分不懂法律、情緒化的住戶做出讓人無法遵循的決議，最後鬧上法庭，兩敗俱傷，因此希望有知之士可以提供些法律見解，謝謝!

Tags: 法律

All Comments

By Edith
at 2011-05-20T17:19

i Ying RobertCheng We：
小弟僅就公寓大廈管理條例及個人經驗回覆您的問題
1、區分所有權人會議
並無權干涉屋主經營何種事業
依公寓大廈管理條例
第4條：區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
2、區分所有權人會議
在住戶未違反法律、規約或欠繳管理費等行為時
並無權禁止住戶使用公共設施
3、區分所有權人會議
在住戶未違反法律、規約或欠繳管理費等行為時
並無權因住戶人數之多寡額外增收管理費用
除非合法修訂社區規約管理費收取規定(一視同仁)
4、依公寓大廈管理條例
第5條：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
第15條：住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。
第16條：住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。
住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。
住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。
住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。
住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。
第49條：有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：
一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。
二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。
三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。
四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。
五、住戶違反第十七條所定投保責任保險之義務者。
六、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者。
七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。
八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。
有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬
元以上二百五十萬元以下罰金。
5、如上所述
雖您非常有誠意配合
甚至回饋社區等做適當的改善
但建商二次工程(違建)、變更營利等違法行為在先
的確是有些理虧之處
除非您或建商有申請
將您所有權之專有部分
改建成套房等完整的合法申請作業
建議您
盡量和管理委員會或住戶們
以盡量退讓的心態
協商處理現有(既成)之情形
否則罰款等麻煩情事
會讓您不勝其煩
以上說明僅供參考
2011-05-24 20:44:54 補充：
消防單位持續在調查
社區改建分租套房等情事
是否違反消防法規
小弟並不清楚
僅告知提供參考而已

By Mia
at 2011-05-20T18:39

最近打聽到一個超殺的房地產投資秘技，是房地產暢銷書作者派宏老師的分享
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By Harry
at 2011-05-19T14:58

個人的見解請版主及網友參考
版主買該社區的房子算是投資理財的行為,跟多數買屋且住在社區內的住戶來說就是有所差異!
因為同樣的權狀面積所繳納的管理費都會一樣多,但是您的房客就是會比其他住戶人口數來的多一些!
也就這樣使用公設及電梯的次數與用電成本會相形增加!
平心而論一個社區的素質好壞跟住戶有絕對的關係,而過多的房客人數只會有降低居住品質的機會!
而社區管理委員會所訂的管理規則,充其量不過是維護社區的居住品質,若是違反法律規定時自然沒有法律效力!所以:
1.區分所有權人會議結果、管委會會議結果是不可禁止屋主經營套房,但是套房經營若有違反法律規定時,社區的管理委員會也是有權可以干涉的!(例如違反使用規定變更建物...等)
2.上述會議結果是不可以片面禁止區分所有權人的套房房客去使用公設(如健身房、垃圾收集、圖書室、電梯等)但是公設的管理權是屬管理委員會的執行範圍,要爭取除非有多數的住戶支持不然也只有走法律途徑了!
3.至於會議結果是否可以單方面決議對於套房經營者的"戶"增加管理費收取等計算方式多收管理費,其實管理維護費用分擔方式是區分所有權人會議的權責,要反對還是需要增取的住戶支持不然也只有走法律途徑了!
至於版主提到想回饋社區及配合社區做適當改,應該是可降低彼此的紛爭!
2011-05-26 22:08:22 補充：
依據建築法第七十七條之二第一項、第二項規定，指定非供公眾使用建築物之集合住宅及辦公室等，除建築物地面層至最上層屬同一所有權人外，其任一戶有下列情形之一者，應申請建築物室內裝修審查許可：
（1）增設廁所或浴室；
（2）增設兩間以上之居室造成隔間牆之變更。
也就是說，除了建築物上下樓層都是同一所有權人者外，只要裝修室內，有增設廁所或浴室、或增設兩間以上之居室造成隔間牆之變更，都必須向縣市政府建管處提出申請。室內裝修還必須符合法令規定，包括：
（1）裝修材料應合於建築技術規則之規定；
（2）不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造；
（3）不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。

By Oliver
at 2011-05-20T12:31

回饋什麼？你走你的陽關道，我走我的獨木橋咩！
區分所有權人會議的理論是：抵觸法律，一律無效！
1. 公寓大廈管理條例有明文規定「專有部份，除法律令有規定外，它人無權干涉....」，所以社區憑什麼干涉你要如何使用你的專有部份？
2. 公寓大廈管理條例也有明文「公設的使用，從規約規定....」，簡單來說，社區的意思是這樣，不用就不用咩！
3. 法律行為就是要公平，這在民法上有其明文規定。以不公平的方式收取管理費當然不行。
4. 同上
5. 同上
2011-05-21 11:00:30 補充：
私權有爭論，自然是訴請法院依法仲裁，你不用去管人家啥心部分不懂法律、情緒化的住戶做出讓人無法遵循的決議....，而是人家該做啥決議是人家的事，一但抵觸法律就是無效！
在此前提，你也不用為什麼啥決議？和人家要大搞辯論，或認為人家不懂法律、情緒化....，而是該上法院時，就是跑不掉。真對法院退避三舍？那就不要爭、不要吵，順人家的意思就好 ^^
2011-05-23 13:27:26 補充：
「公設的使用，從規約規定....」那是一個原則！但是規約的規定，需一體適用，除有特殊理由，不得有針對性，也是一個公平原則 ^^

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