房子被迫拆到部分，求解 - 法律

※ 引述《minijin (Kodocha)》之銘言
: 目前住的是蓋了50年以上的三合院
: 土地分別為兩家人持有，房子也兩家人在住
: 我們住西邊，中間是神明廳，伯母住東邊
: 神明廳加上西邊房間一點點是蓋在伯母的土地上
: 伯母去世多年後，一直都是我們幫忙照顧舊房子
: 但今年他們賣掉了，所以建商派人來拆房子
: 我們吃到土地的部分，提出購買的意願
: 但似乎要逼我們也賣掉建商不同意
: 但同時南邊的房子也有有吃到土地
: 他們就把土地賣他們了
: 我想問的是，面對房子會被拆掉部分
: 建商不同意我們將佔有的土地買起來
: 鑑界完要拆到我們住的房子
: 有什麼辦法可以阻止或補償我們的嗎


【前言】
涉及原波之家族財產分配及親屬互動關係等個人私隱部分，除原波願主動告知外，本人
不擬臆測與假設，純就法律知識與板友們為分享：）

【本件前提事實之建立】
法律板上其他板友有針對本篇之回文，原波也可以去看看～該板友的推論前提係建立在
：本件「整棟三合院」（含中間神明廳及東、西廂房）建物，興建伊始即因未辦理建物
所有權第一次登記（俗稱保存登記），而屬「違章建築」之情形。以下即以系爭建物屬
違章建築此事實為前提來探討，至若系爭建物有辦妥建物所有權第一次登記，則法律關
係較為單純而無後述事實上處分權等爭議，合先敘明。

【本件相關法律關係之試論】
一、現居於系爭建物內之人是否為合法占有人（例如為基於繼受取得該建物之所有權或
事實上處分權應有部分之共有人），屬事實問題，賴由渠等舉證證明確屬系爭建物之合
法占有人。且因本件確未辦理建物所有權第一次登記，當然沒有房屋之所有權狀；至房
屋之稅籍只是作為行政機關課稅管理之用，納稅義務人並不必然是房屋所有權人，併予
指明。

二、證明建物之合法占有人誰屬後，方決定渠等之請求權基礎該如何選擇。假設建物之
合法占有人乃因被繼承人死亡而繼受取得系爭建物占有之合法權源，則面臨違章建築之
繼承人究竟係繼受取得違章建築之所有權（包含事實上處分權權能），還是僅繼受取得
事實上處分權之問題，目前實務尚未形成定見。惟本人基於二理由傾向繼承人係取得該
建物之所有權：（一）於強制執行程序中違章建築之拍賣，實務咸認拍定人係取得違章
建築之所有權，僅因不能登記而無法處分。繼承與強制執行同屬非因法律行為取得所有
權之情形（民法第759條參照），理應為相同解釋，較為合理；（二）基於一物一所有權
主義，允宜肯認繼承人已繼受取得該建物之所有權，否則不啻認為該建物僅有事實上處
分權卻無所有權，與物權法之基本概念有所扞格。

三、有關共有建物之所有權或事實上處分權應有部分之移轉讓與（處分）。若建物作為
遺產且已結束公同共有關係（遺產分割完畢），由數人共有，則屬分別共有，各共有人
可以自由轉讓（處分）其應有部分；惟若公同共有關係尚存在（遺產未為分割），各公
同共有人在公同共有關係結束前，對個別公同共有物（系爭建物）並無應有部分之可言
（或認只具系爭建物潛在之應有部分），是於公同共有關係存續中，各公同共有人尚不
能為自由轉讓（處分）。

四、又共有建築改良物之處分，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之
；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，土地法第34條之1定有明文。按舊
土地法第34條之1執行要點第3點原規定：「本法條第一項所稱處分，指法律上及事實上
之處分。但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割。」固僅排除但書所列之
贈與等無償處分、信託行為及共有物分割等法律上處分；而就原物體加以物質之變形、
改造或毀損等物理上事實行為的事實上處分，則得以多數決處分之；惟106年12月1日起
該要點第3點修正為：「本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共
有物分割…」可知多數決得處分者已改採最狹義之處分概念，意即排除事實上處分。因
此，本件即應回歸民法第819條第2項或第828條第3項之一般規定，共有物或公同共有物
之處分，應得共有人或公同共有人「全體」之同意。

五、按土地及坐落其上之房屋為各別獨立之不動產（民法第六十六條第一項參照），而
占有土地者乃坐落於該土地上之房屋，占有房屋者則為該房屋之所有人或使用人，因此
倘房屋無權占有土地者 ，土地所有權人固可命對該房屋有事實上處分權之人（已辦理所
有權登記之房屋所有人或違章建築之買受人，即有拆除房屋權限者，非必為房屋之所有
權人）拆屋還地及請求該房屋現占有人（非必為房屋之所有權人）遷出。然遷出行為旨
在解除房屋現占有人之占有，以利進行拆屋還地，係拆屋還地之階段行為，僅為完成目
的之手段，拆屋還地始為其目的，如該目的已確定不能達成 ，則遷出之手段行為之請求
，應否允許，須視房屋使用人有無法律上遷出之義務而定；又房屋所有人使用其房屋，
係本於房屋所有人之地位與基於其對房屋所有權之權能，並非無權占有（民法第七百六
十五條前段參照），苟土地所有權人尚不得請求房屋所有權人拆屋還地時，自無權禁止
房屋所有權人使用其所有房屋及請求其自該房屋遷出（最高法院104年度台上字第1939號
民事判決參照）。退步言之，縱本件系爭建物確有無權占有他人土地之情形，然是否有
拆屋還地之必要，仍須經由法院審理予以認定，倘法院認無拆屋還地之必要，則土地所
有人非但不能請求系爭建物之所有人或使用人（現占有人）拆除房屋，亦無權禁止房屋
所有權人使用其所有房屋及請求其自該房屋遷出。

六、綜上，若足認系爭建物現時為多人共有之狀態，則共有人中一人或數人未得全體共
有人之同意，逕為建物事實上處分（毀損）之行為，即屬於法有違。

七、系爭建物即違章建築遭第三人不法毀損時之損害賠償請求權：倘認共有人僅繼受取
得建物之事實上處分權，則屬侵害違章建築共有人之占有利益而得依侵權行為法則請求
該第三人賠償其損害（最高法院96年度台上字第188號民事判決意旨參照）；若認共有人
係繼受取得建物之所有權，則屬侵害違章建築共有人之所有權應有部分而得依民法第18
4條第1項前段請求該第三人損害賠償。


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