租屋問題應該如何處理 - 法律

住，是民生一環。租屋，更是多數在美求學者均須面對的問題。在此新舊學期交接之
際，正是留學生們尋找新居的高峰期。然而許多法律問題，也由此繁衍而生。如：押金
的取回、中途解約的責任、租約的轉讓等，諸如此類。更還有其他種種之意想不到的問
題，造成許多困擾。
　本文主旨在提供大家基本之租屋法律常識。以期減少金錢及精神上之損失。避免不必
要的困擾與紛爭，節省您的時間與精力。
一、租約
　租賃在美國係屬「契約」行為，適用一般契約法的原理與原則。依契約自由的法律概
念，在不違反公序良俗及公共政策的原則下，房東與房客可依彼此所需，議定其契約之
條款。
　租賃期間在一年以上之租約，必須以書面為之。若為按月租屋
，則口頭契約亦可。此「一年」之計算通常指租賃期間，而非由訂約日起算。如，九月
一日雙方同意該租賃關係，但起租日為九月十五日，一年為期，則此租賃期係九月十五
日起算一年。
1．簽定租約
　一般住宅之租賃契約，在辦公用品文具店均有出售。這類格式化契約，原則上對雙方
權益的保障尚屬公平。但坊間所賣，許多係以房東之立場而擬定，房客應詳細閱讀後再
簽字。基本上，房東提租約的情形較為普遍。然而，房客亦可自備租約，要求房東採用
。除此之外，雙方還可在此類現成的契約之後，附加其他條款。如：車位之指定、終止
租約通知期之長短等各項細節均可載明於契約之上。
2．終止租約
　終止租約時一般各州均要求在契約失效前給予三十天的不續約通知，未予以此一通
知時，往往使對方誤以為係續約之默許。此一通告應以書面為之，用掛號信件(certified
mail)寄出，並妥善保留對方簽收的回條。
3．中途解約
　中途解約，恐怕是最令人煩惱的情況了。如果房客欲中途解約，應徵得房東同意，放
棄該租賃契約。而且房東須以明示方式行使其同意，而非默示或暗示。房東若將該處所
重新出租他人，則可視為明白表示同意該租的終止。但有極少數例外的情形須注意，如
果房東清楚明白的表示其重行出租，係以房客之名義替房客代找續租人時，則舊房客仍
須對房東負責。若新房客不付租金，則在此特殊情況下，房東仍可向舊房客求償。若房
東不同意解約，又未將該處重行出租，則房東除了有權扣留一個月的押金之外，還可就
契約所訂，要求房客履行其繳交租金之義務。
　要避免此種困境，最好的途徑是簽約時，即明訂在中途解約的情況發生時，房客無須
為所餘之租約負責。但稍有法律常識的房東，是沒有理由輕易放棄此項法律賦與的權利
與保障的。
　其次可行的方法則為下文所提到的轉租(subletting)。最不得已，則試行提早通知
房東（如九十天前），使之有充分的時間找到合適的理想房客，一般房東在有了新的房
客之後，亦不願再計較太多。
　解約時特別須注意的是，若該租約剩之有效期仍在一年以上時，租賃關係的同意書
，亦須以書面為之。
二、房東之權利與義務
1．房東須提供房客安全、適於居主與合理使用的居所，此項公共政策，房東不得以契
約排除之。房東並應提供下列之基本事項：
　A．維修房屋內外及多單位住戶之公用區域之設施，使之適於居住，例如充足的熱水
供應，冬天的暖氣設備等。
　B．房屋內外、廚房、浴廁不應漏水或堵塞。但肇因於房客使用不當者，房客亦應負
責。
　C．水、電、瓦斯、電器用品等，均須為安全且正常。各種管線也不應有嚴重之銹蝕
或滲漏現象。
　D．屋內不應有老鼠、跳蚤、蟑螂等害蟲。除蟲(pest control)是房東應做之事，
但若為房客之過失者（如、房客飼養寵物或不注意衛生者）除外。
　若房東未善盡維修之義務，房客可將修理之部分，表列清單，通知房東。房東應於三
十天內前來檢修或給予合理之答覆。如該事項須立即修復，則房客可通知房東後，自行
雇人修理，再將費用自房租中扣除。少數簡易之工作，房客若自行修復，則材料費及工
作時數亦可抵免房租。較大之工程，除非房客係專業人材，否則因涉及面過廣，應避免
自行動手。若該毀損已嚴重影響居住之品質與便利，房客亦已給予房東明確合理之通知
，而房東仍未盡其維修之義務時，房客得拒付租金。此時房東若以租金未付為由，訴請
驅逐房客時，房客可將上述情形舉證作為抗辯之理由。同時，因房東未盡維修責任而產
生侵權行為，房東須就其過失負責。
2．房東不得以種族、膚色、國籍、年齡、宗教、性別、性傾向（如同性戀）、婚姻狀
況及小孩人數，或身體殘障為理由而拒絕租賃。
3．有些州法規定（尤其是東部數州），房東應將押金存於有利息之分別帳戶(Trust)
之中，不得與房東其他存款混淆。這一點，許多房東並未遵守。房東違返此法時，房客
可提出訴訟，勝訴後有權利取回全額之押金。但在加州並無此法規，除非房客基於要取
得利息而事先要求。
4．房東須遵重房客之穩私權。若須進入房客已搬入之租所，應事前通知，並於一般正
常作息時間內造訪。經房客同意後，房東得進入租所進行必要之維修，或展示該處供欲
承購或承租者。否則，房東僅於緊急狀況下，或房客放棄租約搬出後，或持有法院命令