老房子水塔修理問題,可否半數通過就做呢? - 法律

By Hedda
at 2010-06-05T00:00

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30多年的老房子,共8個住戶,一層2戶,共4層樓,沒有管理委員會,頂樓和樓梯間漏水,找水電來看,建議如下:
（1）方案一：改裝不锈鋼水塔
工程時間：2個工作天
金額：28000元（平均每戶3500元）
（2）方案二：防水處理　
工程時間：7~10個工作天
金額：40000元（平均每戶5000元）
大部份過半的住戶選擇方案一,只有一個住戶選擇方案二.因為大家怕選方案二的住戶請律師告我們,所以我們一直不敢動工修,天天漏水很難過.
請問我們其它住戶是否可以用書面簽名投票的方式,以過半數或少數服從多數的方式強制採方案一動工呢?
另不知"公寓大樓管理條例"是否有相關規定,可證明我們在法理上有依據並站的住腳的理由呢?

Tags: 法律

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By Hedda
at 2010-06-05T01:43

1.公寓大廈管理條例第10條第2項共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由「管理負責人」或管理委員會為之。而所謂管理負責人，依公寓大廈管理條例第3 條第10條款之規定，係指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依公寓大廈管理條例第28條第3項：「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。」、第29條第6項：「公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。」惟依公寓大廈管理條例第3條第1款之規定，公寓大廈管理條例所稱公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地而言。法規明定自公布或發布日施行者，自公布或發布之日起算至第3日起發生效力，中央法規標準法第13條規定甚明，是該條文不論修正前後均應自公布日起算至第3日始發生效力，而無溯及適用（最高行政法院92年度判字第1322號、最高法院95年度台上字第209號判決參照）。準此，公寓大廈管理條例於84年6月28日公布，故除非貴公寓大廈依公寓大廈管理條例，成立管理委員會或推選住戶一人擔任公寓大廈之管理負責人，否則不適用公寓大廈管理條例。
2.但民法820條「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。」，而所謂管理，係指保存、改良及用益而言；保存行為，則係指以防止共有物之滅失、毀損或權利之喪失、限制等為目的，以維持現狀之行為；至於改良行為，係指不變更共有物之性質，而增加其效用或價值之行為，利用共有物之行為，則指不變更共有物之性質而為使用收益之行為。是頂樓平台防水層年久失修，共有人中之一人，得否依民法第 822 條第2項：「共有人中之一人，就共有物之擔負為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人，得按其各應分擔之部分，請求償還。」請求償還，則應視其所為行為，是否為保存行為？或為改良行為但有無「經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意」而定。換言之，其所為行為，為「保存行為」或「經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意」之改良行為，自得依民法第 822 條第2項之規定請求償還（註三）。實務上，「保存行為」或「改良行為」之認定，臺灣高等法院94年02月24日94年度再易字第16號民事判決：「惟查原確定判決業已記載：『……再由上訴人所提出收據、估價單（原審調字卷第一一頁至第二七頁），上訴人就其與被上訴人共有系爭房屋，為屋外外牆（庭院部分）、室內各廳室一、二樓天花板、地板、門扇、櫥櫃、管線全面性之拆除、更改、重作，及衛浴、廚具等全部設備之安裝更新，顯已達增加其效用及其價值之改良行為，而非僅為物質上、或權利上之保全行為而已。上訴人主張其對於系爭房屋所為天花板、地板、門扇、櫥櫃、管線單及各種設備之更新，僅係簡易修繕，尚非可採……。』足見原確定判決已就再審原告所提出之收據、估價單等證物予以斟酌，並敘明其斟酌後之判斷，並無再審原告所指之理由不備之情形。」、臺灣高等法院93年12月28日93年度上易字第738號民事判決（註四）可資參照。註三：反之，未經「共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意」之改良行為，依民法第 822 條第2項之規定請求償還，自是無據，臺灣高等法院93年12月28日93年度上易字第738號民事判決：「按：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之，民法第八百二十條定有明文。又：共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之，民法第八百二十條第二項定有明文。所謂保存行為，係指對共有物物質上之保全，及權利上之保全之行為而言。共有物之管理，係指對於共有物之保存、改良及用益而言，此觀民法第八百二十條之規定而自明。故共有物之管理權，係自共有物所有權所衍生之權利，所謂保存行為，係指以防止共有物之滅失、毀損或權利之喪失、限制等為目的，以維持現狀之行為，有最高法院七十四年度臺上字第二二一八號、八十二年度臺上字第三五八號判決意旨，足資參照。改良行為，則指不變更共有物之性質，而增加其效用或價值之行為，凡此行為，不能如保存行為之須緊急措施，聽任各分別共有人單獨處理。註四：同註三。故用書面簽名投票，如過半數同意而採方案一，應屬合法。

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