買賣不破租賃之例外 - 法律

※ 引述《powerjj (ya)》之銘言：
: 請問
: 租約超過五年，沒有公證。
: 前房東賣屋轉移所有權以後
: 新房東不承認既有租賃契約 要大幅調漲租金
: 不接受就要趕人（原租期還有三年）
: 這個情況是否完全沒辦法了？
: 當初租屋時已花錢做裝潢、設備…等等
: 是否可以向前房東請求損害賠償呢？


看完大家的回應，我頭好痛，完全沒有人分析法律關係，只會推文講個模凌兩可的答案（
甚至還有可能是錯的），真心希望民眾有法律問題，拜託洽詢專業律師（不管是收費的還
是各區公所、法扶的免費諮詢律師），能不要上網問就不要上網問，你生病會上網請人抓
藥帖嗎...

以下謹依原po文章所提供的資訊，分析如下：

1.本件租賃契約超過五年且未經公證的租賃合約，因此依民法第425條第2項規定，不適用
同條第2項「所有權讓與不破租賃」之規定，因此，對於新屋主來說，除非新屋主曾經表
示願意承受系爭租約，否則，對於新屋主而言，系爭租約根本不會存在於新屋主與原承租
人（以下稱原po）之間，如果原po不願意接受新屋主的租賃條件，兩人之間就沒有任何契
約關係，新屋主自得依民法第767條要求原po搬遷。

2.承上，若系爭租約未能適用民法第425條第1項而移轉到新屋主及原 Po之間的話，那系
爭租約會自動消失嗎？ 當然不會，對原po跟舊屋主間，租約仍然存在，但此時因為舊屋
主將租賃標的物出賣，導致原po無法對使用租賃標的物，這個時候就涉及到民法債務不履
行的問題，包括原po能否據此請求損害賠償，損害賠償的範圍為何等相關議題。（疑問：
到底原文回應裡面有人認為不能請求損害賠償的理由是什麼？？是認為不構成債務不履行
？）

3.至於有某m大說，民法第425條第2項講的是超過五年的部分不適用第1項規定，但未逾5
年的部分仍有適用，如此顛覆我以前所學的觀念，我還特地去查了該條文的實務見解（看
了大概100多筆的判決摘要），完全沒有看到此種說法，再者，依據民法第425條第2項之
立法理由：「二、在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付
公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執
行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行 ，爰增
訂第二項。」，由此可知，本條項的增訂，就是為了防免當時常見的弊端，不允許任何人
用這種手段來規避債權人的強制執行程序，因而增訂該條項。所以我真的是......浪費寶
貴
的時間在探討一個沒有根據的回應上！！！
註：重點是原po還推文表示受教了（昏）

4.法律本身本來就是一門社會科學，沒有絕對的對跟錯，也因此遭遇民事法律問題，常常
有甲說、乙說、折衷說等說，但回歸源頭，民法還是有其基本觀念跟如何判斷法律關係的
原理原則，每次看到有人僅用一句話回文（不帶任何法律分析），或是用自己的涉訟經驗
來告訴發文者一件事情要如何處理，我也只能笑笑地說，能不要上網問法律問題，就不要
上網問（搖頭）

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