租屋漏水，房東怠於修繕相關問題 - 法律

各位好，就這個簡單的案例，想跟各位討論自己的想法有沒有錯誤

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事實概要：

我在台南租屋，房東是台北人。

該房屋前幾個月有漏水問題，經房東請其合作的水電行修繕，但未完全修復

水電行謂當時仍在大雨中，無法妥善處理，但雨停後若仍會漏水再行處理

颱風季過後即暫無漏水情事。

後來近日大雨，房屋又開始漏水，一共天花板三條縫漏水，

地板會有積水、發霉現象以外，

天花板已有區塊因髒水而泛黃、發霉等等，嚴重影響生活品質。


實體法部分：

房東應有修繕義務(民法第429條)，當事人間租約亦有約定房屋之修繕由出租人負責。

現在的情況應屬必要，故我可以按民法第430條，

定相當期間請求出租人修繕，於期滿而出租人不履行其義務時，按同條終止契約。

契約終止後，剩餘期間已繳納的租金應依不當得利請求房東返還，

然後我搬出去另尋新屋。至此不知道有沒有誤解或疏漏的?


程序法部分：

租金因為分期收的關係，已繳的這一期價金不到三萬元，應屬小額事件

又按民訴法第403條第1項第11款，應該會是調解先行的事件

那麼訴訟管轄上，審判籍應有：台北(第1條就被)，台南(第10條2項、第12條契約履行地)

但都非專屬管轄，所以我向台南地院起訴然後去調解，應該是可以的

但房東方有沒有可能聲請移轉管轄到台北，使我必須到台北去調解?


以上是我個人的分析，不知道有無疏漏

請各位協助提供意見，謝謝！




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