租屋漏水房東拖著不修？定期限催告後可以自己修、從房租扣；押金最多只能收 2 個月

站上有位房客合租的房間連日下雨就漏水，房東修了一次，第二次漏得更嚴重，房間根本沒辦法睡；另一篇則是租屋處的鐵捲門壞了，房東說是房客用壞的，房客說是年久失修，兩邊互踢皮球。法律對這兩種情況的預設答案其實相反，差別在「是誰造成的」。

誰修：先看原因

情況	誰負責	條文
年久老化、結構問題（漏水、管線、屋頂）	房東	民法第 429 條
房屋本來就不適合居住	房東要交付並維持可居住的狀態	民法第 423 條、條例第 8 條第 1 項
房客沒有好好保管、使用不當弄壞	房客賠償	民法第 432 條
照約定方式正常使用產生的耗損	不必賠	民法第 432 條但書
同住的人或房客允許使用的人弄壞	房客賠償	民法第 433 條
房客重大過失造成失火	房客賠償	民法第 434 條

民法第 429 條的原則有一個例外：「契約另有訂定或另有習慣」。所以租約如果寫了某些小修繕由房客負責，要先看契約怎麼寫。租賃住宅市場發展及管理條例第 8 條另外要求，房東在簽約前就要說明自己負責的修繕項目、範圍，並提供需要修繕時的聯絡方式。

鐵捲門那一篇，關鍵就在「用到壞掉」還是「年久損壞」：前者房客要負責，後者依第 429 條由房東修。雙方說法不同時，壞掉當下的照片、使用年限、維修師傅的判斷，都是之後能拿出來的證據。

房東不修：三步驟

民法第 430 條與條例第 8 條第 3 項給房客的路是：

1. 定期限催告：告訴房東哪裡壞了、請在一個合理期限內修好。條文寫的是「相當期限」，沒有規定天數，要依損壞的急迫程度
2. 期限過了還不修：房客可以自己找人修
3. 費用：請房東償還，或直接從租金中扣除

民法第 430 條另外允許房客在這時「終止契約」。條例第 11 條也把「未合於居住使用、有修繕必要，經催告而不於期限內修繕」列為房客可以提前終止租約、房東不得要求賠償的事由，但要在終止前 30 天以書面通知並附上相關事證。

漏水那一篇的房客，房東第二次沒有修好、房間無法居住，就屬於這種情況。

押金：最多 2 個月

項目	規定	條文
押金上限	不得超過 2 個月租金總額	條例第 7 條第 1 項
押金的用途	擔保房客的損害賠償與遺留物處理	條例第 3 條第 13 款
什麼時候退	租約消滅、房客返還房屋並清償租約債務時	條例第 7 條第 2 項
可以扣多少	抵充房客應負擔的債務後，剩餘的要退	條例第 7 條第 2 項

以月租 1 萬元來說，押金最多 2 萬元。退租時房東扣押金，要能說明扣的是哪一筆房客應該負擔的債務，例如欠繳的租金、房客弄壞東西的修理費；正常使用的耗損不能拿來扣。

不適用的情況

• 短租、旅遊住宿：條例第 4 條排除租期未滿 30 天、以休閒或旅遊為目的的租賃，押金上限與第 8 條不適用，回到民法
• 社會住宅：由政府或其專責法人、機構經營管理的住宅，以及合作社經營管理的，也排除在條例之外
• 店面、辦公室：條例只管「出租供居住使用」的建築物，營業用的租賃回到民法與契約約定
• 房東要求加租換取新設備：站上有人要求房東裝防盜窗，房東提出每月加租。防盜窗不是維持房屋可居住的修繕，而是新增設備，要雙方另外談
• 本文不是法律意見：個案請諮詢律師，或洽法律扶助基金會

實際該怎麼做

1. 入住時拍照、錄影記錄屋況，點交清單請房東簽名，退租時才有比對依據
2. 東西壞了先拍照，判斷是老化還是使用造成，並翻看租約有沒有約定修繕分工
3. 用訊息或存證信函通知房東，寫明損壞情況與希望修好的期限
4. 期限過了仍不修，保留估價單、收據，自行修繕後請房東償還或從房租扣除
5. 押金超過 2 個月、退租被無理扣押金，先以書面向房東請求；金額不大時可考慮向法院聲請支付命令或提起小額訴訟，做法整理在欠錢不還怎麼追